トランプ米大統領は8日木曜日、住宅コストを下げることを目的として、米国が2千億ドルの住宅ローン担保証券を購入すると発表した。トランプ氏はTruth Socialへの投稿に、「私が一期目にファニーメイとフレディマックを売却しない選択をしたため……今ではその何倍もの価値、すなわち完全な財産となっており、2千億ドルの現金を保有している」と記した。

ファニーメイとフレディマックは、アメリカの住宅ローン市場を支える巨大な政府公認の金融機関だ。どちらも覚えにくい正式名称があるため、親しみを込めて「人名のような愛称」で呼ばれている。ファニーメイは 連邦住宅抵当公庫（Federal National Mortgage Association / FNMA）、フレディマックは 連邦住宅貸付抵当公社（Federal Home Loan Mortgage Corporation / FHLMC）だ。

トランプ氏はまた、「私は代表者に対し、2千億ドルの住宅ローン担保証券を購入するよう指示している。これにより住宅ローン金利と月々の支払額が下がり、マイホーム所有のコストがより手頃になるだろう」と述べている。

この発表は、住宅コストを下げるための取り組みとして、トランプ氏が2025年1月7日に大規模な機関投資家による戸建て住宅の追加購入を禁止する計画を表明した際の内容に続くものである。

トランプ氏は以前の投稿で、「非常に長い間、マイホームの購入と所有はアメリカン・ドリームの頂点と考えられてきた。それは懸命に働き、正しいことをしたことへの報酬であった。しかし今、そのアメリカン・ドリームは、あまりにも多くの人々、特に若いアメリカ人にとって、ますます手の届かないものになっている」と述べ、「人々が住むのは家であり、企業ではない」と強調した。

彼はさらに、「アメリカを再び手頃な価格にすること以上に優先すべき事項はない」と付け加えた。住宅都市開発省のアナリストによれば、過去10年間でプライベート・エクイティ（PE）企業や投資会社が戸建て住宅の大規模なポートフォリオを蓄積しており、それが家賃の高騰や住宅価格の上昇の一因となっている。さらに、2025年4月時点のデータによると、ブラックストーンは23万戸以上のアパート物件を所有し、グレイスターは13万8千戸を保有している。

大規模投資家に対する禁止措置は、影響を受ける企業からの法的異議申し立てに直面すると予想されているが、トランプ氏は議会に対し、この慣行を禁止する法律を制定するよう求めている。トランプ氏は、1月19日から23日の間にスイスで開催されるダボス会議（世界経済フォーラムのサミット）での演説において、さらなる住宅およびアフォーダビリティ（値ごろ感）に関する提案を含め、このトピックについて議論すると述べた。2025年12月、トランプ氏は「アメリカ史上最も積極的な住宅改革案のいくつか」を明らかにすることを約束していた。

トランプ政権は、購入者の月々の支払額を抑えるための50年住宅ローンの導入など、住宅をより手頃な価格にするための複数の戦略を概説している。その他の提案には、新規建設のための連邦地の開放や、転居時にローンの条件を引き継ぐことができる「ポータブル住宅ローン」の検討が含まれている。政権はまた、住宅売却時のキャピタルゲイン税の撤廃や、住宅開発を加速させるための国家住宅非常事態宣言の可能性も検討している。

連邦住宅金融の報告書によると、米国の住宅市場は現在、価格の上昇と値ごろ感の欠如、そして一部での価格下落という複雑な状況にある。

市場の全体傾向としては、価格上昇と販売の活発化が見られ、2024年8月から2025年8月の1年間で、住宅価格は2.3%上昇した。その後、2025年11月には住宅ローン金利が6.3%まで低下したことを受け、既存住宅の販売数は3.3%増加に転じている。

しかし、依然として高い購入のハードルは残っており、販売数は増えたものの、一般市民にとっての「値ごろ感」は依然として低いままである。中央値価格の住宅を購入するためには、世帯で年間約10万8,000ドルの収入が必要とされる極めて厳しい状況が続いている。

また、価格下落による新たなリスクもみられる。市場価格の過熱が落ち着きを見せる一方で、負の影響も出始めており、住宅ローンの残高が実際の資産価値を上回ってしまう、いわゆる「アンダーウォーター」状態のローンが、保有者の1.6%に達し、3年ぶりの高水準を記録した。

特に高級住宅市場では下落傾向が顕著で、全米で最も高価な10市場のうち8市場で価格が下落した。中でもハワイ州カフルイ・ワイルクでは21%の大幅な下落が見られた。また、金利の低下に伴いローンの借り換え活動が急増しており、変動金利住宅ローン（ARM）が市場の11%を占めるようになっている。