5月17日、中国共産党は不動産市場の低迷を食い止めるため、「大規模政策」を3つ発表した。この政策には3兆元（約64兆円）の在庫住宅購入基金が含まれており、中国のメディアはこれを「史上最大級」と報じた。

しかし、市場分析によると、在庫住宅の購入には少なくとも5兆元（約107兆円）が必要であり、政府の財政力に疑問が持たれている。これらの政策を発表した背景には、中国経済の主要な指標が大きく落ち込んでいるという厳しい現実がある。

不動産市場救済のための「三大政策」その実効性に疑問の声

2024年5月17日、中国共産党国務院が主催した不動産業務のビデオ会議で、中国人民銀行と金融監督機関は「三大政策」を発表し、副総理の何立峰氏が提案した「商品住宅の不良リスク対策」を支持した。

頭金の割合引き下げとその影響

最初の政策は、住宅購入時の頭金の割合を下げることである。初めての家購入で頭金が15%以上、2軒目の家の商業ローンで25%以上必要とした。これは、中国の商品住宅市場の40年以上の歴史の中で初めてのことであり、2008年と2016年の大規模な経済刺激策の際でさえ、初回購入の頭金比率は20%であった。

住宅購入時の頭金比率を15%に引き下げることについて、市場からは、購入者にとって家が買いやすくなる一方で、実際には毎月の返済額や住宅ローンの総額が増加する「罠」であると指摘する。住宅ローンの利率も含めて総合的に考慮する必要がある。

住宅ローン利率の引き下げ

第二の対策として、住宅ローンの利率を下げることを検討している。これには、住宅購入用の積立金の貸付利率を下げることや、商業住宅ローンの最低利率を撤廃することが含まれている。

中国人民銀行は、2024年5月18日から個人住宅ローンの金利を0.25ポイント引き下げると発表した。5年以下の住宅ローンと5年以上の住宅ローンの金利は、それぞれ2.35％と2.85％に設定した。また、二つ目の住宅購入用のローン金利は、それぞれ2.775％と3.325％に設定した。

商業用住宅ローンの最低金利については、以前は中国共産党が市場基準金利（LPR）を設定し、その範囲での変動を許可していた。この制度を廃止し、銀行が市場競争に応じて自由に金利を設定できるようにした。

中国共産党の公式メディアによると、新政策の施行により、多くの都市で住宅ローンの金利が0.3ポイントから0.4ポイント下がる見込みである。例えば、100万元（約2140万円）のローンを30年で返済する場合、支払総利息が7万元（約150万円）以上減少する。

住宅在庫の直接購入

第三の政策として、中国共産党は住宅在庫の直接購入の意向を表明した。何立峰氏は、在庫が豊富な都市で、政府が市場住宅を保障性住宅として適正価格で購入すると述べた。

これに続き、中央銀行は保障性住宅向けの再ローンプログラムを開始する計画を発表した。このプログラムの規模は3千億元（約6.4兆円）、利率は1.75%、期間は1年で、最大4回まで延長が可能である。

中央銀行の副行長、陶玲氏によると、中央銀行はローンの元金の60%を基準に再融資を行い、その結果として銀行のローン残高は5兆元（約107兆円）に達する見込みである。

住宅市場の救済に向けた当局の資金不足が深刻化

中国の不動産市場は2年以上混乱が続き、政府の政策効果は見られない。何立峰氏の提案による新方針では、政府が市場価格で住宅を購入し公営住宅として利用することが救済の焦点である。しかし、市場データと専門家の分析によれば、政府の市場支援は資金不足で効果が限られている。メディアはこれを「史上最大の政策」と評するが、「雷鳴るも雨少なし」の状態である。

易居研究院のデータによると、2024年3月の中国全国100都市の新築住宅在庫は約4991.6万平方メートルで、一級都市は3586万平方メートル、二級都市は2万4163万平方メートル、三、四級都市は2万2167万平方メートルである。

商品住宅が完成して売れるまでの期間を業界では「売却サイクル」と呼ぶ。経済状況や都市の格付けにより、この周期の長さは異なる。3月のデータでは、一級、二級、三、四級の都市の新築商品住宅の「売却サイクル」はそれぞれ19.2か月、21.6か月、33.1か月であったが、パンデミック前の2019年12月では12.2か月、8.9か月、10.2か月であった。

天風証券のアナリスト、宋雪濤氏によると、政府が住宅在庫を直接購入する目的は、不動産市場を活性化し安定させることであり、住宅の「売却サイクル」を18か月以内に短縮することが目標である。この目標を達成するためには、約7兆元（約150兆円）の資金が必要になる。

一方、野村証券の試算では、中国には2千万から3千万戸の未完成住宅があり、これらを完成させるには少なくとも4400億ドル（約68.6兆円）が必要である。英国バークレイズ銀行の試算では、中国の住宅在庫は28兆元（約600兆円）である。カナダBCAリサーチのチーフストラテジスト、アーサー・ブダガヤン氏は、中国の不動産市場には少なくとも5兆元の投資が必要であり、これが経済の広範囲に影響を与えると指摘している。

現在、中国人民銀行が提案する3兆元の借り換え計画は、多くの意見によれば不十分で、「焼け石に水」と評価する。北米の投資アドバイザー、マイク・サン氏は、北京が発表したとする史上最も強力な3つの政策は不動産市場の活性化に限定的な効果しかもたらさないと指摘した。政府は債務問題に直面しており、資金を提供する余裕がないと述べている。さらに、住宅を求める市民の間で将来の経済に対する信頼は大きく欠如しており、購買意欲の低下が問題となっている。

中国の主要経済指標、大幅に下落

中国共産党が不動産市場を支える政策を打ち出した背景には、4月の主要経済指標が全体的に下降し、不動産市場も価格と販売量の両方で落ち込んでいるという厳しい状況がある。

公式統計によると、4月の中国の社会融資規模は約2千億元（約4.2兆円）減少で、20年ぶりの現象だった。これは企業の資金需要、特に融資需要の減少を示し、経済の縮小の兆しとも取れる。社会融資は、一定期間内に実体経済が金融システムから得た資金の総額であり、経済の健全性を示す重要な指標である。

また、経済活動の一側面を反映する現金流通量と企業の利用可能な預金を示す狭義の貨幣供給量（M1）は、4月に前年同月比で1.4%減少し、ビジネス活動の減速を示唆している。

2024年5月17日、中国国家統計局の発表によると、今年1月から4月までの中国全土の不動産開発投資額は約3.1兆元で、昨年同期と比べ9.8%減少した。建設中の不動産総面積は約6億8754万平方メートルで、10.8%減少した。

新築商品住宅の販売面積は約2億9252万平方メートルで、昨年同期比20.2%減少し、住宅販売面積全体では23.8%減少した。新築商品住宅の販売金額は約2兆8067億元で、昨年同期比28.3%の大幅な減少を記録し、住宅販売金額全体では31.1%減少した。

4月のデータでは、70の主要都市中、新築住宅の販売価格が前月比で上昇したのは6都市のみで、前月から5都市減少した。残りの64都市では価格が下落し、これは統計に含まれる都市の約91%である。

諸葛データ研究センターの上級分析官、関栄雪氏によると、4月は新築住宅価格の下落圧力が強まり、70都市全体で価格の月次下落率が拡大している。価格上昇都市数は大幅に減少し、過去最低を更新した。市場価格は全体的に低迷しており、価格反転の兆しは見られない。